在持续调控下，2018年中国房地产发生了很大转变，市场波动与价格上涨的逻辑在不同人群之间裂变与分化。贝壳研究院基于这种发现，围绕不同收入水平、不同年龄分组、不同购房需求展开调查，输出报告以呈现最真实精细的用户购房倾向以及买房压力。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为：“我国购房出现了明显的不平衡特征，而这个问题是现阶段及未来住房制度改革的主要方向。”

 

报告显示，2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，为不同购房需求贷款成交占比最高。据统计，2018年首次购房者的平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求高出5个百分点，在这之中，月供收入比在50%以上的占比也超过其他群体。

 

数据显示，80后的月供收入比为40.8%，90后为43.5%，初步可以得出年龄越小月供负担越大的结论。三、四线城市购房者平均月供收入比显著高于其他高能级城市，数值为42.4%。

 

针对不同年龄段，报告显示，80、90后因为资金积累相对较弱，所以更懂得量力而行，所购房屋价格与其收入相适应，房价收入比分别为7.2与6.5。而80前主要依赖资产置换，所购房产价值相对其收入更高。

 

许小乐预测，2019年中国房地产监管将以中温放松为主，在这样的环境下，考虑不同购房者的居住现状、杠杆压力、买房需求等，他认为构建房地产市场的长效机制，政策应支持有房的人换房改善，鼓励卖房买房，特别是鼓励卖二买一，卖三买一。

 

此外，当前，租赁与购买之间的互动关系紧密，超过一半的购房者来自租赁市场。购房之后，投资性购房者也会将55%的房子用于出租。因此，发展租购并举的市场结构，应鼓励更多的所购房屋用来出租（Buy to let），为大量无房群体提供足够的住房供应，为未来市场的发展培育希望。

 

（综合自：贝壳研究院、中新经纬、央广网）